Brief an die Aktionäre

Ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2010 liegt hinter uns. Grundlagen hierfür waren die Verbesserung des Konjunkturumfeldes und die Ertragsstabilität unseres Immobilien- und Beteiligungsportfolios. Wie schon in den vorangegangenen Jahren konnten wir auch im Jahr 2010 einen hohen Vermietungsstand halten. Dieser blieb mit rund 94% im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert. Für rund 75% des im Jahr 2010 auslaufenden Mietvolumens konnten wir Neu- oder Anschlussvermietungen realisieren. Dank dieser Vermietungserfolge sowie durch vorzeitige Mietvertragsverlängerungen liegt die gesicherte Restlaufzeit der Mietverträge erneut bei mehr als sechs Jahren.

Neben der stabilen Entwicklung im Bereich Vermietung haben auch Einsparungen bei den geplanten Vermietungskosten und bei der allgemeinen Verwaltung wesentlich dazu beigetragen, dass wir unsere Ergebnisziele deutlich übertroffen haben. Nachdem wir im November 2010 unsere Prognose für das um Marktwertänderungen und Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis bereits von 4,2 Mio. € auf 5,1 Mio. € angehoben hatten, können wir nunmehr für das Jahr 2010 sogar ein Ergebnis von 5,8 Mio. € beziehungsweise 0,62 € je Aktie ausweisen.

Dieses „operative” Konzernergebnis war damit im Vorjahresvergleich (6,0 Mio. €) ebenso wie der Vermietungsstand nahezu unverändert. Der leichte Rückgang erklärt sich hauptsächlich mit der Veräußerung von vier Immobilien. Einen entscheidenden Anteil bei der Überleitung vom bereinigten zum nicht bereinigten IFRS-Konzernergebnis hatte im Jahr 2010 das Ergebnis aus der Marktbewertung der Immobilien. Per Saldo ergab sich bezogen auf das Fair Value-anteilige Portfolio ein Bewertungsverlust von rund 2%, der überwiegend aus vorübergehendem Leerstand bei einzelnen Immobilien resultiert. Gegenüber dem Vorjahr (–4%) hat sich das Bewertungsergebnis dabei um 50% verbessert.

Insgesamt wurde ein Konzernüberschuss von 2,2 Mio. € bzw. 0,24 € je Aktie erzielt, was einer Verbesserung um 5,1 Mio. € gegenüber dem im Vorjahr angefallenen Konzern-
fehlbetrag von 2,9 Mio. € entspricht. Infolgedessen erhöhte sich der Nettovermögenswert (Net Asset Value NAV) um rund 3% auf 8,00 € je Aktie (Vorjahr 7,78 €).

Im Zuge der Übertragung der vier im Vorjahr bereits veräußerten Immobilien und des Verkaufes der Beteiligung an einem Assoziierten Unternehmen haben wir die Finanzverbindlichkeiten im Konzern im Geschäftsjahr 2010 um 9% zurückgeführt. Parallel dazu stieg das Eigenkapital nach § 15 REIT-G auf 49,6% des unbeweglichen Vermögens. Es lag damit um gut 4 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert (45,5%). Positiv war auch die Entwicklung der liquiden Mittel im Konzern, die um 3,7 Mio. € oder 44% auf rund 12 Mio. € anstiegen.

Der für die Dividendenzahlung entscheidende Einzelabschluss der Fair Value REIT-AG nach Handelsgesetzbuch schloss mit einem Bilanzgewinn von rund 1,0 Mio. € ab. Damit haben wir das Ziel der Dividendenfähigkeit erreicht. Vorstand und Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung am 31. Mai 2011 vorschlagen, eine Dividendenzahlung von 0,10 € je Aktie und damit eine Ausschüttungsquote von 93,5% des handelsrechtlichen Bilanzgewinnes zu beschließen.

Der deutschen Wirtschaft werden für die Jahre 2011 und 2012 Wachstumsraten zwischen 2,0 % und 2,2 % prognostiziert. Damit gilt Deutschland derzeit als wachstumsstärkste Volkswirtschaft im Euroraum. Mit dem anhaltenden wirtschaftlichenWachstum dürfte sich auch die Nachfrage an den Bürovermietungsmärkten beleben und moderate Mietpreissteigerungen ermöglichen. Auch die Einzelhandelsmieten werden angesichts des guten Konsumklimas voraussichtlich weiter steigen.

Diese Einschätzung steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass es nicht zu schwerwiegenderen Auswirkungen der Naturkatastrophe in Japan auf die weltweite Wirtschaftsentwicklung kommt – etwa durch eine Beeinträchtigung der globalen Lieferketten, die eine dämpfende Wirkung auf die Wachstumsraten auch in Deutschland zur Folge haben könnte. Bislang ist jedoch die Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen ungebrochen.

Das positive Konjunkturumfeld in Deutschland stellt eine gute Grundlage für den Abbau gegenwärtiger oder künftig entstehender Flächenleerstände in unserem Bestandsportfolio dar. Wie schon in den Vorjahren haben wir Kosten für die Vermietung des gesamten vorhandenen Leerstandes im Bestandsportfolio einkalkuliert. Außerdem sind Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschluss- bzw. Neuvermietung bei auslaufenden Mietverträgen sowie für Instandhaltungsmaßnahmen eingeplant. Insgesamt summiert sich das in den Jahren 2011 und 2012 auslaufende Mietvolumen auf rund 15 % der Fair Value-anteiligen Jahresmiete. Es verteilt sich breit auf rund 150 Mietverträge. Durch erfolgreiche Mieterbindung und Vermietungserfolge wollen wir auch in den kommenden Jahren eine hohe Ertragskraft des Bestandsportfolios sicherstellen.

Resultierend aus den berichteten Objektveräußerungen durch Tochterunternehmen werden die Umsatzerlöse plangemäß im Jahr 2011 zunächst unter das Niveau von 2009 und 2010 sinken. Angesichts des hohen Vermietungsstandes im Portfolio und der gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge ist aber weiterhin ein hohes Maß an Stabilität gegeben. Für das Bestandsportfolio rechnen wir im Jahr 2011 bei Erreichen der vollständigen Vermietung des bestehenden Leerstandes und vollständiger Verausgabung entsprechend geplanter Vermietungskosten mit einem bereinigten Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis) von 4,3 Mio. € bzw. 0,46 € je Aktie. Für 2012 prognostieren wir ein bereinigtes Konzernergebnis von 5,1 Mio. € bzw. 0,55 €. 

Die Planung für das Jahr 2010 hatte unter der gleichen Annahme einer vollständigen Vermietung des bestehenden Leerstands ein bereinigtes Ergebnis von 4,2 Mio. € vorgesehen. Dieses wurde deutlich übertroffen, weil die tatsächlichen Vermietungskosten im Vergleich zu den Planzahlen erheblich niedriger gehalten werden konnten. 

Für den Einzelabschluss der Fair Value REIT-AG nach deutschem Handelsgesetzbuch streben wir in den Jahren 2011 und 2012 jeweils einen Bilanzgewinn an, der eine Dividendenzahlung von mindestens 0,10 € je Aktie ermöglichen soll. Hierfür sind bisher noch nicht gesicherte handelsrechtliche Erträge aus Portfolio-Umschichtungen erforderlich, die wir bei dem aktuell wieder verbesserten Investmentklima für Immobilien als erreichbar einschätzen. Dabei werden wir uns in erster Linie auf den Verkauf von Immobilien in Beteiligungsunternehmen konzentrieren.

Deutsche Gewerbeimmobilien bieten im aktuellen Wirtschafts- und Kapitalmarktumfeld bei geringen Darlehenszinsen auf das Fremdkapital vergleichsweise hohe Erträge auf das eingesetzte Eigenkapital. Deutsche REITs bieten eine besondere Form der Investition in den Sachwert Immobilie und verbinden diese mit einer Stabilität, die aus der Eigenkapitalquote von mindestens 45% der Immobilienwerte resultiert. Zugleich bieten deutsche REITs eine hohe Ausschüttungsquote von mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses bei einer Steuerbelastung auf Aktionärsebene von maximal 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Dazu kommen ein hohes Maß an Transparenz sowie Liquidität durch die tägliche Handelbarkeit der REIT-Aktien an der Börse.

Diese Merkmale rechtfertigen die Erwartung, dass REITs auch am deutschen Kapitalmarkt künftig stark an Bedeutung gewinnen werden – so wie es in allen anderen Ländern der Fall ist, in denen diese Form der indirekten Immobilienanlage bereits seit längerem existiert.

Für die Fair Value REIT-AG eröffnen sich in diesem Umfeld Chancen, ihr Eigenkapital und Investitionsvolumen stark auszubauen, um so die Ertragskraft und die Dividende je Aktie nachhaltig zu steigern. Dieser Ausbau soll im Zusammenhang mit Bar- bzw. Sachkapitalerhöhungen erfolgen, sofern das Kapitalmarktumfeld dies ermöglicht. Entsprechende Chancen wollen wir aktiv nutzen. Wir bedanken uns für Ihr Vertrauen und würden uns freuen, Sie auf unserer diesjährigen Hauptversammlung am 31. Mai 2011 in München begrüßen zu dürfen.