Brief an die Aktionäre

Für das Geschäftsjahr 2007 können wir eine sehr erfolgreiche Bilanz ziehen. Zahlreiche Meilensteine haben wir seit Beginn des operativen Geschäfts im zweiten Halbjahr erreicht, so dass wir heute als zweiter deutscher börsennotierter REIT mit Optimismus in die Zukunft blicken.

Als bislang einzige börsennotierte Immobiliengesellschaft in Deutschland haben wir einen Zugang zum Markt der deutschen geschlossenen Immobilienfonds geschaffen. So konnten wir im dritten Quartal 2007 mehr als 2.000 Anleger gewinnen, ihre Anteile an geschlossenen Immobilienfonds zum Marktwert ihrer Fondsbeteiligung in Aktien der Fair Value zu tauschen. Davon haben beide Seiten gleichermaßen Vorteile: Die Fondsanleger haben dadurch die Chance, künftig an einem deutlich breiter diversifizierten Portfolio zu partizipieren und sie profitieren gleichzeitig von der täglichen Handelbarkeit der Aktien über die Börse. Die Fair Value REIT-AG wiederum kann über eine wesentliche Beteiligung an den geschlossenen Fonds Einfluss auf deren strategische Ausrichtung nehmen und hierdurch zukünftig Ertrags- und Wertsteigerungspotenziale realisieren.

Durch Direktinvestitionen in Immobilien erzielen wir in Ergänzung zu den Beteiligungen kontinuierliche und attraktive Cash Flows. Als erstes Direktinvestment haben wir ein Portfolio von 32 vorwiegend gewerblich genutzten Immobilien in Schleswig-Holstein erworben. Die Immobilien umfassen eine Mietfläche von insgesamt 43.108 m², dienen primär der Sparkasse Südholstein als Bankfilialen und sind durchweg mit langfristigen Mietverträgen ausgestattet. Als weitere direkte Investition wird beginnend ab Fertigstellung im Sommer 2008 eine Büroimmobilie mit einer Mietfläche von 4.671 m² in unmittelbarer Nähe des Flughafens Düsseldorf das Portfolio durchsetzen.

In nur wenigen Monaten konnten wir ein breit diversifiziertes Immobilien-Portfolio mit einem anteiligen Marktwert per 31. Dezember 2007 von 276 Mio. € aufbauen. Die 81 direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 465.000 m² und einem Marktwert von insgesamt 608 Mio. € verteilen sich auf die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Sonstige. Langfristig kontrahierte Mieten und ein Vermietungsstand von mehr als 96 % unterstreichen die Werthaltigkeit und die guten Lagen unserer Immobilien.

Durch die Streuung der Immobilien auf verschiedene Nutzungsarten in unterschiedlichen Regionen Deutschlands bietet das Portfolio der Fair Value den Aktionären langfristige Stabilität und eine hohe Planbarkeit der Mieterträge. Die Marktwerte der Immobilien haben sich gegenüber dem Vorjahr bzw. gegenüber dem erstmaligen Bilanzansatz per Saldo um 2,4 % von anteilig 269 Mio. € auf 276 Mio. € erhöht (vgl. S. 100 – 103).

Als Ausgangsbasis für weiteres Wachstum konnten wir am 16. November 2007 unter der Führung der WestLB AG einen weiteren Meilenstein erreichen – die Börsennotierung im Regulierten Markt (Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse. Das Listing verschafft uns die Möglichkeit, zusätzliches Kapital über die Börse aufzunehmen, um durch weitere Investitionen das Vermögen und die Erträge der Fair Value auch in Zukunft zu steigern. Ferner war die Börsennotierung der Schlüssel, um unsere Gesellschaft in einen Real Estate Investment Trust (REIT) umzuwandeln. Seit dem 6. Dezember 2007 firmiert unsere Gesellschaft daher als Fair Value REIT-AG.

Die im Ausland seit vielen Jahren etablierte Rechtsform eines REIT wurde in Deutschland rückwirkend zum 1. Januar 2007 eingeführt und bietet uns vielfältige Möglichkeiten. Denn mit der Einführung von REITs hat nun auch Deutschland als drittgrößte Volkswirtschaft der Erde einen auf die Bedürfnisse der internationalen Kapitalmärkte eingehenden Zugang zum heimischen Immobilienmarkt über die Börse geschaffen. Hauptmerkmal eines REIT ist die Steuertransparenz, d.h. die Fair Value REIT AG ist selbst nicht körperschaft oder gewerbesteuerpflichtig. Im Gegenzug ist nur die Dividende – mind. in Höhe von 90% des handelsrechtlichen Jahresüberschusses eines jeden Geschäftsjahres – vom Aktionär zu versteuern.

Daneben profitiert eine REIT-Gesellschaft von dem sog. Exit-Tax Privileg. Bis Ende 2009 brauchen Unternehmen, die eine mehr als fünf Jahre im Eigentum gehaltene Immobilie an einen Vor-REIT oder einen REIT veräußern, unter bestimmten weiteren Voraussetzungen lediglich 50 % ihres Buchgewinnes zu versteuern. Im Ergebnis führt die Exit-Tax-Regelung zu einem nennenswerten Einkaufsvorteil für REIT AGs, der umso stärker wirken wird, je näher das Ablaufdatum dieser Regelung rückt. Als einer der ersten deutschen REITs am deutschen Kapitalmarkt wollen wir diesen Wettbewerbsvorsprung gezielt nutzen, um unser Portfolio weiter auszubauen.

Im Einklang mit der positiven wirtschaftlichen Entwicklung befindet sich auch der deutsche Immobilienmarkt in einer Aufwärtsbewegung.Die Flächennachfrage, gerade nach Büro- und Logistikimmobilien nimmt weiter zu, wodurch Leerstände zurückgehen, Mieten in einzelnen Lagen spürbar steigen und neue Immobilienentwicklungen vorangetrieben werden.

Begleitet wird dieser positive Trend jedoch von einer weltweiten Finanzkrise, in der Banken gerade bei hochvolumigen Transaktionen zunehmend restriktiver in der Kreditvergabe werden. Als Folge davon zogen sich viele spekulative Investoren aus dem deutschen Investment-Markt zurück. Stellenweise überhitzte Kaufpreisfaktoren reduzierten sich daher in der zweiten Jahreshälfte 2007 wieder.

Für die Fair Value REIT-AG bedeutet dies im Umkehrschluss günstigere Einkaufspreise und damit attraktivere Anfangsrenditen. Parallel dazu können wir angesichts der gesetzlich vorgegebenen, hohen Eigenkapitalquote von mindestens 45 % des unbeweglichen Vermögens bei der Aufnahme von Fremdkapital vergleichsweise gute Finanzierungskonditionen durchsetzen.

Bereits im ersten Jahr unserer Geschäftstätigkeit konnten wir nach IFRS-Rechnungslegung mit einem Konzernjahresüberschuss von 1,7 Mio. € ein positives Ergebnis erzielen. Dieses Ergebnis ist jedoch nicht repräsentativ für ein Gesamtjahr, weil die Fair Value erst seit dem 1. Oktober 2007 an den Fondsbeteiligungen partizipierte und das Portfolio in Schleswig-Holstein erst seit dem 21. Dezember 2007 Mieteinnahmen erwirtschaftete. Außerdem fielen im Berichtsjahr zahlreiche Anlaufkosten für den Aufbau des REIT (ca. 1,4 Mio. €) und einmalige Kosten des Börsengangs von rund 1,8 Mio. € an.

Nach der deutschen Rechnungslegung HGB weist der Einzelabschluss der Fair Value REIT-AG aufgrund der Sonderaufwendungen im Zusammenhang mit der REIT-Konzeption und dem Börsengang sowie durch Kapitalbeschaffungskosten einen Jahresfehlbetrag von 1,9 Mio. € aus. Im Hinblick darauf kann für das erste Geschäftsjahr 2007 keine Dividende zur Ausschüttung gelangen. Der Fehlbetrag wird allerdings durch Entnahme aus der Kapitalrücklage ausgeglichen, so dass zukünftige Jahresüberschüsse nicht durch Verlustvorträge aus Vorjahren belastet sind.

Mit diesem Geschäftsbericht wollen wir Sie durch Transparenz von der Werthaltigkeit unseres Gesamtportfolios überzeugen. Diese Werthaltigkeit drückt sich auch aus in dem Net Asset Value (NAV), der sich per 31. Dezember 2007 mit 10,06 € je Aktie ermittelte.