Brief an die Aktionäre
das operative Ergebnis des Fair Value Konzerns lag im Geschäftsjahr 2013 um mehr als 20% über unserer Erwartung. Zugleich haben wir mit der Veräußerung von mehreren Immobilien und mit der Kündigung einer nicht strategischen Beteiligung gegen Abfindung zum Verkehrswert eine erhebliche Portfoliobereinigung vollzogen. Diese stärkt im Ergebnis unsere nachhaltige Ertragskraft und vereinfacht die Konzernstruktur. Der erheblich gestiegene Jahresüberschuss nach HGB ermöglicht es uns, die Dividende für 2013 gegenüber dem Vorjahr mit 0,25 € je Aktie mehr als zu verdoppeln.
Vereinfachung der Konzernstruktur durch Vollkonsolidierung ehemals assoziierter Unternehmen
Im vorliegenden Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013 haben wir erstmalig die Bilanzierungsvorschriften des IFRS 10 angewendet und tragen damit den neuen Regelungen frühzeitig Rechnung. Beteiligungsunternehmen sind gemäß IFRS 10 im Konzernabschluss u.a. dann voll zu konsolidieren, wenn sie durch die Bestimmungsmacht der Muttergesellschaft faktisch beherrscht werden. Dies ist aufgrund unserer historischen Abstimmungsmehrheiten bei fünf ehemals assoziierten Unternehmen der Fair Value REIT-AG der Fall. Die Änderung der Bilanzierung dieser Beteiligungsunternehmen erfolgt rückwirkend. Dies führt zu Anpassungen der Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2012, der Vorjahresschlussbilanz zum 31. Dezember 2012 sowie der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2012, die im Konzernanhang ausführlich erläutert werden. Die Vergleichbarkeit unseres Unternehmens mit anderen Immobiliengesellschaften wird somit deutlich verbessert und seine Attraktivität am Kapitalmarkt erhöht.
Geschäftsjahr 2013: FFO gesteigert, Bewertungs- und Finanzergebnis belasten Konzernergebnis
Das um Veräußerungs-, Bewertungs- und sonstige Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis (FFO Funds from Operations) von 6,4 Mio. € bzw. 0,69 € je Aktie lag um 8% über dem angepassten Vorjahreswert von 5,9 Mio. € und übertraf unsere Prognose von 5,3 Mio. € aufgrund höherer Mieterträge und unter Plan liegender immobilienbezogener Aufwendungen sogar um 21%.
Die Sondereffekte im Geschäftsjahr 2013 nach Minderheitsanteilen summierten sich per Saldo auf 11,6 Mio. €. Dadurch ergab sich ein IFRS-Konzernfehlbetrag von 5,2 Mio. €, der um 5,0 Mio. € unter dem angepassten Vorjahresfehlbetrag von 0,2 Mio. € lag. Die größten Anteile an den Sondereffekten hatten im Jahr 2013 mit rund 72% die bilanziellen Bewertungsverluste der Immobilien sowie mit rund 27% die Marktbewertung und Auflösung von Zinssicherungsgeschäften.
Konzerneigenkapital und NAV je Aktie leicht gestiegen
Die in Vorjahren im sonstigen Ergebnis zu Lasten des Konzerneigenkapitals erfassten Bewertungsverluste aus Zinssicherungsgeschäften wurden in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert. Das auf die Aktionäre der Fair Value REIT-AG entfallende Konzerneigenkapital zum 31. Dezember 2013 stieg daher trotz Konzernfehlbetrag von angepassten 80,4 Mio. € im Vorjahr auf 80,7 Mio. €. Der Nettovermögenswert je Aktie stieg damit leicht von 8,62 € (angepasster Wert vom Vorjahr) auf 8,65 € zum Bilanzstichtag.
Die REIT-Eigenkapitalquote lag zum Bilanzstichtag mit 46,9% des Immobilienvermögens über der gesetzlichen Vorgabe von mindestens 45%.
Jahresüberschuss nach HGB stark angestiegen
Der Jahresüberschuss 2013 nach HGB lag mit 2,7 Mio. € um 145 % über dem Vorjahreswert von 1,1 Mio. €. Der Anstieg ist ein Saldo aus verkaufs- und kündigungsbedingten Sondererträgen und Bewertungs sowie Auflösungskosten von Zinssicherungsgeschäften. Nach Einstellung einer Reinvestitionsrücklage gemäß § 13 REITG ergibt sich ein modifizierter Jahresüberschuss von rund 2,5 Mio. €. Wir werden der Hauptversammlung am 27. Mai 2014 daher vorschlagen, für das Jahr 2013 eine Dividende von 0,25 € je Aktie auszuschütten.
Prognose für 2014 und 2015
Für das Jahr 2014 rechnen wir mit einem FFO-Ergebnis von 5,1 Mio. € bzw. 0,55 € je Aktie, das sich in 2015 voraussichtlich auf 5,7 Mio. €. bzw. 0,61 € je Aktie erhöhen wird. Die geplante Dividende soll jeweils 45 % der FFO betragen, das sind 0,25 € je derzeit im Umlauf befindlicher Aktie für 2014 und 0,28 € je Aktie für 2015. Dabei plant die Fair Value REIT-AG die Fortsetzung ihrer eingeleiteten Portfolioanpassungen. Bei Neuinvestitionen liegt der Schwerpunkt auf Immobilien im Einzelhandelsbereich, sodass unser Unternehmen eine solide Substanz mit einer klaren Wachstumsperspektive verbindet.