Brief an die Aktionäre

Unser erstes vollständiges Geschäftsjahr als börsennotiertes Unternehmen war geprägt durch die Zuspitzung der inzwischen weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise, deren Auswirkungen wir uns nicht entziehen konnten. Zwar konnten wir dank unseres stabilen Bestandsgeschäftes dieser Herausforderung gut begegnen und unsere wirtschaftlichen Ziele aus laufendem Geschäft sogar übertreffen. Allerdings summierten sich die Marktbewertung der Immobilien und andere Sondereffekte auf einen belastenden Saldo von 18,5 Mio. €, so dass wir im Ergebnis über einen Konzernverlust in Höhe von 13,3 Mio. € zu berichten haben.

Zwar konnten wir dank unseres stabilen Bestandsgeschäftes dieser Herausforderung gut begegnen und unsere wirtschaftlichen Ziele aus laufendem Geschäft sogar übertreffen. Allerdings summierten sich die Marktbewertung der Immobilien und andere Sondereffekte auf einen belastenden Saldo von 18,5 Mio. €, so dass wir im Ergebnis über einen Konzernverlust in Höhe von 13,3 Mio. € zu berichten haben.

Geplant hatten wir ein von Marktbewertungen unbelastetes Konzernergebnis von 3,5 Mio. € bis 3,7 Mio. €. Hauptsächlich bedingt durch Kosteneinsparungen und -verschiebungen zwischen den Jahren konnten wir ein bereinigtes Konzernergebnis von 5,2 Mio. € erzielen. Die erwähnten Sondereffekte betrafen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und aus der Umstrukturierung von Finanzverbindlichkeiten, eine erhaltene Abstandszahlung für die vorzeitige Aufhebung eines Generalmietvertrages sowie Verluste aus der Bewertung von Immobilien und von Zinssicherungsgeschäften. 

Unter Einbeziehung einer Wertänderungsrücklage aus der Bewertung von Zinssicherungsgeschäften in Höhe von 4,6 Mio. € hat sich damit das Eigenkapital im Konzern auf 76,8 Mio. € reduziert. Dies entspricht 8,16 € je ausstehender Aktie nach 10,06 € im Vorjahr.

Die Marktbewertung der 80 Bestandsimmobilien zum 31.12.2008 ergab einen nicht liquiditätswirksamen Rückgang der Fair Value-anteiligen Marktwerte um 29,3 Mio. € auf 244,5 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr. Dem stand eine erhaltene Abstandszahlung für die vorzeitige Beendigung eines Generalmietvertrages in dem Tochterunternehmen IC 07 gegenüber, so dass sich der Fair Value-anteilige Bewertungsverlust im Saldo auf 17,5 Mio. € (entsprechend 6,4 % des Vorjahreswertes) reduzierte. Hintergrund dieser Wertminderungen waren primär marktbedingte Erhöhungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen bei der objektweise vorgenommenen Immobilienbewertung.

Aus der Marktbewertung von Zinssicherungsgeschäften resultierten Belastungen, die sich anteilig mit insgesamt 6 Mio. € im Konzerneigenkapital bzw. im laufenden Ergebnis niederschlugen. Sp.testens zum Ablauf der abgesicherten Kreditvereinbarungen wird sich jedoch dieser Effekt positiv auf das Eigenkapital auswirken. Mit anderen Worten: Diese heutigen Belastungen sind die Entlastungen von morgen.

In dem Tochterunternehmen BBV 06 wurde ein Grundstück mit Gewinn verkauft und in dem Assoziierten Unternehmen IC 15 wurde ein Bürogebäude am Rheinufer von Düsseldorf zu einem Preis verkauft, der rund 4 % über dem zuletzt ermittelten Marktwert lag. Den größten Beitrag erbrachte aber der Verkauf des im Direktbesitz befindlichen Bürogebäudes „Airport Office II“ in unmittelbarer Nähe des Düsseldorfer Flughafens. 

Für diese im Vorjahr in der Rohbauphase erworbene Immobilie hatten wir das Vermietungsrisiko selbst übernommen, weil wir vom Standort und von der Mieternachfrage überzeugt waren. Diese Einschätzung hat sich als richtig herausgestellt. Nur drei Monate nach der planmäigen Fertigstellung war das Gebäude im September 2008 bereits vollständig vermietet. Bei den kontrahierten Mieten konnten wir die ursprünglichen Erwartungen um 9 % übertreffen.

Diesen Erfolg wollten wir – gerade im derzeitigen Marktumfeld – durch realisierte Gewinne belegen. Daher haben wir das Bürogebäude zum Jahresende für einen Kaufpreis von rund 15,3 Mio. € an einen institutionellen Anleger veräußert und dadurch einen ertragswirksamen Gewinn von 1 Mio. € erzielt, was eine Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital von über 20 % darstellte.

Durch die im Jahressteuergesetz 2009 verankerte Änderung des REIT-Gesetzes können ab dem Geschäftsjahr 2008 die Anteile von Minderheitsgesellschaftern für die Zwecke der Ermittlung der REIT-Eigenkapitalquote einbezogen werden. Diese bis Anfang Dezember 2008 noch unerwartete Gesetzesänderung hatte für die Fair Value REIT-AG den positiven Effekt, dass zum Bilanzstichtag das Eigenkapital des Konzerns nach § 15 REIT-G mit 52% des unbeweglichen Vermögens deutlich über der Vorgabe von 45% lag. 

Insgesamt summierte sich der Mittelzufluss aus betrieblicher Tätigkeit auf 21,5 Mio. €. Hinzu kam ein Mittelzufluss aus Investitionstätigkeit von 3,6 Mio. €. Diese Zuflüsse wurden in Höhe von 16,4 Mio. € zur Rückführung von Verbindlichkeiten verwendet und erhöhten darüber hinaus die liquiden Mittel des Fair Value-Konzerns im Vergleich zum Vorjahr um 8,7 Mio. auf 14 Mio. €. Insofern kann der Fair Value-Konzern trotz des bewertungsbedingten Konzernverlustes auf eine solide Eigenkapitalausstattung und Liquiditätsgrundlage verweisen.

Basierend auf der Realisierung von Veräußerungsgewinnen hatten wir für 2008 die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,30 bis 0,35 € je ausstehender Aktie angestrebt. Trotz tatsächlich erzielter Veräußerungsgewinne haben wir dieses Ziel im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht erreicht, weil der für die Dividende maßgebliche Einzelabschluss der Fair Value REIT-AG nach HGB durch die Marktbewertung der Immobilien zum 31.12.2008 direkt und indirekt belastet war.

So waren bei einzelnen Immobilien außerplanmäßige Abschreibungen auf die niedrigeren Marktwerte erforderlich, weil die Minderung als nachhaltig anzusehen war. Das führte zu handelsrechtlichen Verlusten auf Ebene der Beteiligungsgesellschaften und ferner auch zu Abschreibungen auf einzelne Buchwerte von Beteiligungen. Wir hatten für 2008 bereits eine Diskrepanz zwischen dem Liquiditätszufluss aus Beteiligungen und seiner Ertragswirksamkeit als Folge der erst zum Ablauf des 30.09.2007 aufgenommenen Geschäftstätigkeit erwartet. Im Ergebnis konnten allerdings von den erhaltenen Fondsausschüttungen in Höhe von 5,9 Mio. € lediglich 3,3 Mio. € ertragswirksam vereinnahmt werden.

Insgesamt wurde ein Jahresüberschuss nach HGB von 0,38 Mio. € erreicht, der durch die Bildung einer Reinvestitionsrücklage nach § 13 REIT-G in identischer Höhe verwendet wurde. Damit kann für das abgelaufene Geschäftsjahr keine Dividende gezahlt werden. Da wir das laufende Geschäftsjahr aufgrund der aktuellen Marktlage keine Gewinne aus Portfolioumschichtungen erwarten, ist auch für 2009 voraussichtlich keine Dividende möglich.

Das vom Konzern und von den Assoziierten Unternehmen gehaltene Immobilienportfolio zeichnet sich durch einen niedrigen Leerstand und eine hohe Planbarkeit der Mieterträge aus. Aktuell liegt der ertragsbezogene Vermietungsstand bei 95% der Fair Value-anteiligen Potenzialmiete, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 6,9 Jahre. In den Jahren 2009 und 2010 stehen lediglich jeweils 7% des Mietvolumens zur

Nachvermietung an.

Da sich das Portfolio aus derzeit insgesamt 80 über ganz Deutschland verteilten Gewerbeimmobilien zusammensetzt, sind wir von regionalen Entwicklungen relativ unabhängig. Zudem erwarten wir aufgrund der breit diversifizierten und leistungsstarken Mieterstruktur auch für die Zukunft ein hohes Maß an Ausfallsicherheit.

Mit der Eigenkapitalquote nach REIT-G von 52% des unbeweglichen Vermögens und liquiden Mitteln im Konzern  in Höhe von 14 Mio. € sehen wir uns für die Anforderungen des derzeitigen Marktumfeldes gut gerüstet. 

Auch die Fremdkapitalseite stellt sich solide dar: Die Finanzverbindlichkeiten der AG und der Tochterunternehmen von insgesamt 94 Mio. € sind zu 83% langfristig. Lediglich 13,5 Mio. € bzw. 14% stehen in diesem Jahr zur Verlängerung an, im Jahr 2010 werden es 2,7 Mio. € sein. 

Bei den Assoziierten Unternehmen summieren sich die Finanzverbindlichkeiten auf 261 Mio. € (der rechnerische Anteil von Fair Value beträgt 95 Mio. €). Davon sind 95% langfristig und 5% kurzfristig. Die kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten in Höhe von 13,4 Mio. € beziehen sich zu zwei Dritteln auf planmäßige Tilgungen und zu einem Drittel bzw. 5,9 Mio. € auf auslaufende Kredite. Im Jahr 2010 stehen lediglich planmäßige Tilgungen an.

Bei plangemäßem Geschäftsverlauf rechnen wir für das Geschäftsjahr 2009 mit einem IFRS-Konzernergebnis in der Bandbreite von 2,7 Mio. € bis 3,0 Mio. € und für das Geschäftsjahr 2010 mit einem Ergebnis in der Bandbreite von 3,2 Mio. € bis 3,4 Mio. €. Hierbei sind zu erwartende Bewertungsverluste wegen über Markt liegender Mietverträge bereits berücksichtigt. Nicht berücksichtigt sind darüber hinausgehende Marktwertänderungen bei den Immobilien und Zinsderivaten.

Entscheidend für die zukünftige Dividendenfähigkeit der Gesellschaft ist die  nachhaltige Stärkung der Eigenkapitalbasis, um darauf aufbauend das Immobilien- und Beteiligungsportfolio erweitern zu können. Zusätzlich zu der kostenbewussten Betriebsführung können sich dann bei den unvermeidbaren Fixkosten Degressionseffekte ergeben, die sich positiv auf die Höhe der Dividende auswirken. 

Bedingt durch die erheblich gesunkenen Kapitalmarktzinsen und die gestiegenen Einkaufsrenditen für Immobilien bieten sich auf der Investitionsseite inzwischen attraktive Kaufgelegenheiten, für die bei solider Eigenkapitalausstattung auch die Fremdkapitalbeschaffung darstellbar ist. 

Demgegenüber ist die Eigenkapitalbeschaffung über den Kapitalmarkt derzeit noch sehr erschwert durch ein hohes Maß an Verunsicherung über die Dauer und die Tiefe der aktuellen Wirtschaftskrise.

Wir sind überzeugt davon, dass mittelfristig der Immobiliensektor wieder als sicherer Hafen für die langfristige Vermögensanlage wahrgenommen wird. Bereits heute wird von vielen nationalen und internationalen Versicherungen und Pensionskassen die verstärkte Investition in Immobilien forciert. Auch wennderzeit eher die Deflationsrisiken im Gespräch sind, dürften die zukünftigen Inflationsrisiken gravierender sein, was eindeutig für Investitionen in Immobilien bzw. Immobilienaktiengesellschaften spricht.

Als Fair Value REIT-AG wollen wir von diesen Entwicklungen profitieren und dabei auch Wachstumsmöglichkeiten über den Einsatz der eigenen Aktie als Währung nutzen. Dies haben wir im Jahr 2007 bereits bei bestimmten Fondsbeteiligungen umgesetzt. Denkbar ist dies aber auch bei der Einbringung von Immobilien oder im Zusammenhang mit Unternehmenszusammenschlüssen. 

Insgesamt sehen wir nach Einsetzen einer Beruhigung an den Kapitalmärkten gute Chancen auf eine nachhaltige Annäherung unseres Aktienkurses an den Net Asset Value (NAV) von 8,16 € je Anteilsschein.