Ad-hoc Meldungen

05.03.2009 | Ad-hoc Meldung

Fair Value REIT-AG veröffentlicht vorläufige Geschäftszahlen 2008

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  • Operatives Konzernergebnis von 5,9 Mio. € vor Bewertungsergebnis und Sonderfaktoren
  • Konzernverlust gemäß IFRS von 13,1 Mio. €
  • NAV je Aktie von 8,16 €
  • Funds from Operations in Höhe von 18,4 Mio. € erwirtschaftet
  • Durch Bildung einer Reinvestitionsrücklage keine Dividende für 2008


München, 5. März 2009 – Die Fair Value REIT-AG hat nach vorläufigen Zahlen im Geschäftsjahr 2008 ein operatives Konzernergebnis in Höhe von 5,9 Mio. € erzielt. Dieser Betrag versteht sich vor Berücksichtigung der sonstigen betrieblichen Erträge, des Bewertungsergebnisses und der Marktbewertung von Zinsderivaten. Primär begründet sich der deutlich über Plan liegende Erlös mit Gewinnen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr summierten sich die Mieterträge aus den Geschäftssegmenten Direktinvestitionen und Beteiligungen Fair Value-anteilig auf insgesamt 21,7 Mio. €. Davon entfielen 3,4 Mio. € auf direkt gehaltene Immobilien. Weitere 18,3 Mio. € entfielen auf die in Beteiligungen an insgesamt dreizehn geschlossenen Immobilienfonds gehaltenen Immobilien.

Entsprechend der Immobilienbewertung zum 31. Dezember 2008 sind die Fair Value-anteiligen Marktwerte des Gesamtportfolios im Vorjahresvergleich („like for like“) um 29,3 Mio. € auf 244,5 Mio. € gesunken. Unter Berücksichtigung von sonstigen betrieblichen Erträgen aus einer Abstandszahlung für die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages in einem Tochterunternehmen reduziert sich der anteilige Bewertungsverlust im Saldo auf 17,5 Mio. € bzw. 6,4% im Vorjahresvergleich.

Die Marktbewertung der Zinsderivate zum Bilanzstichtag ergab aufgrund des gesunkenen Marktzinsniveaus einen anteiligen Rückgang der entsprechenden Position um 6,2 Mio. €. Hiervon werden anteilig 1,5 Mio. € ertragswirksam und 4,7 Mio. € erfolgsneutral gegen das Eigenkapital verrechnet.

Insgesamt erzielte die Fair Value REIT-AG gemäß IFRS-Rechnungslegung im Geschäftsjahr 2008 einen Konzernverlust in Höhe von 13,1 Mio. €. Ein Vorjahresvergleich ist nicht aussagekräftig, da die Gesellschaft erst mit Beginn des vierten Quartals 2007 die operative Geschäftstätigkeit aufgenommen hat.

In den Einzelabschluss der Gesellschaft nach HGB konnten die Zuflüsse aus den Beteiligungsgesellschaften nur teilweise ertragswirksam einfließen, und zwar in Höhe der Gewinnausschüttungen für die Zeit nach dem 1. Oktober 2007. Ergänzend hatte die Marktbewertung der Immobilien zum Bilanzstichtag auch Abwertungen auf die Buchwerte einzelner Beteiligungen zur Folge. Durch die Bildung einer anteiligen Reinvestitionsrücklage auf den Gewinn aus der Veräußerung des Bürogebäudes in Düsseldorf ergibt sich ein geringfügiger Jahresfehlbetrag, so dass die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2008 keine Dividende ausschütten wird.

Bei einer Konzern-Bilanzsumme von 198 Mio. € (Vorjahr 230 Mio. €) ergibt sich zum Bilanzstichtag ein Eigenkapital von 76,8 Mio. €. Das entspricht einem NAV je ausstehender Aktie von 8,16 €. Nach § 15 REIT-Gesetz summiert sich das Eigenkapital durch die Einbeziehung von Minderheitsanteilen auf rund 93 Mio. € und entspricht 52% des unbeweglichen Vermögens.

Im Berichtszeitraum erzielte die Fair Value REIT-AG auf Konzernebene einen operativen Cash Flow (Funds from operations) von 18,4 Mio. €. Die liquiden Mittel des Konzerns summierten sich am Bilanzstichtag auf 14 Mio. € und haben damit gegenüber dem Vorjahreswert von 5,4 Mio. € um 8,7 Mio. € zugenommen.

Bei einer durchschnittlichen Darlehenslaufzeit für die Fair Value-anteiligen Finanzverbindlichkeiten von rund 5 Jahren sind 91% des Darlehensvolumens bereits langfristig vereinbart. Im Jahr 2009 stehen lediglich 9% des gesamten Darlehensvolumens zur Verlängerung an. Für 83% der Fair Value-anteiligen Verbindlichkeiten wurden Festzinsvereinbarungen getroffen. Hiervon ist etwa die Hälfte durch derivative Zinssicherungsinstrumente abgesichert, für den verbleibenden Teil wurden klassische Festzinsverträge abgeschlossen. Die Zinsfestschreibungen haben eine gewichtete Restlaufzeit von insgesamt 5,9 Jahren, wobei 73% eine Laufzeit von mehr als 5 Jahren aufweisen. Der gewichtete Zinssatz der Festzinsvereinbarungen liegt bei 6,10% pro Jahr.

Die endgültigen Geschäftszahlen werden mit dem Geschäftsbericht 2008 am 31. März 2009 auf der Website www.fvreit.de veröffentlicht.

< Ende der Ad hoc-Mitteilung >


Informationen und Erläuterungen der Fair Value REIT-AG zu dieser Ad hoc-Mitteilung

In einem schwierigen Umfeld hat sich das operative Geschäft der
Fair Value REIT-AG gut entwickelt, das Konzernergebnis bereinigt um Bewertungen und sonstige betriebliche Erträge lag mit einem Wert von 5,9 Mio. € über den Planungen der Gesellschaft. Neben den Nettomieterträgen trug der Verkauf des Bürogebäudes „Airport Office II“ in Düsseldorf positiv zum Ergebnis bei.

Die Bewertungsverluste auf das zu 95% vermietete, Fair Value-anteilige Gesamtportfolio in Höhe von 6,4% des vergleichbaren Vorjahreswertes spiegeln bereits die veränderte Wirtschaftslage wider. Gleichzeitig hat die Gesellschaft das Bewertungsergebnis teilweise erwartet, da sich bei einigen Objekten im Bestand der Barwert von oberhalb des Marktniveaus liegenden Mietverträgen im Zeitablauf naturgemäß verringert. Im Wesentlichen resultieren die Wertveränderungen aus den vom Gutachter angesetzten, gegenüber dem Vorjahr erhöhten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen. Somit sind die Bewertungsverluste auf die derzeitige Situation an den Kapitalmärkten zurückzuführen und nicht in operativen Entwicklungen begründet. Insgesamt kann damit festgehalten werden, dass sich die Marktwerte des Fair Value-Portfolios vergleichsweise stabil gehalten haben.

Gleichzeitig wirkt das stark gesunkene Leitzinsniveau belastend auf die abgeschlossenen Zinsderivate. Dies gilt unabhängig davon, dass der niedrige Zinseinstand bei Abschluss einer neuen Finanzierung zumindest derzeit nicht beim Investor ankommt, weil die Banken ihre eigenen Refinanzierungskosten und erhöhte Margen an die Kunden weitergeben. Unabhängig davon kann festgehalten werden, dass die mit derzeit 6,2 Mio. € belastende Marktbewertung der Zinsderivate spätestens zum Ablauf der Vereinbarungen wieder aufgeholt wird und sich entsprechend positiv auf das bilanzielle Eigenkapital auswirken wird.

Aus Vorsichtsgründen wurden die ermittelten Wertminderungen einzelner Immobilien als nachhaltig eingestuft, insbesondere bei den über Markt vermieteten Immobilien. Damit ergab sich gemäß HGB in einigen Beteiligungsgesellschaften die Notwendigkeit von Teilwertabschreibungen. Hierdurch und bedingt durch planmäßige Gebäudeabschreibungen ergaben sich bei einzelnen Gesellschaften handelsrechtliche Verluste in den Jahren 2007 und 2008 mit der Konsequenz, dass Ausschüttungen aus diesen Beteiligungsgesellschaften nicht ertragswirksam vereinnahmt werden konnten, sondern den Beteiligungsbuchwert reduzierten. Zudem wurde ein Teil des Gewinnes aus dem Verkauf von „Airport Office II“ in die Reinvestitionsrücklage nach § 13 REIT-G gebucht. Damit erhält die Gesellschaft zusätzlichen finanziellen Spielraum, um auf die künftigen Marktentwicklungen flexibel reagieren zu können. Im Ergebnis führten daher die Immobilienbewertung sowie die Rücklagenbildung zu einem geringfügigen Verlust nach HGB. Da der handelsrechtliche Abschluss ausschlaggebend für die Ausschüttung einer Dividende ist, kommt somit für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Dividende nicht in Betracht.

Frank Schaich, Vorstandsvorsitzender der Fair Value REIT-AG, erläutert das Ergebnis des abgelaufenen Geschäftsjahres: „Wir sind gut durch die Turbulenzen der vergangenen Monate gekommen. Operativ entwickelte sich unser Geschäft positiv, wie unser Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von 18,4 Mio. € unterstreicht. Die Eigenkapitalausstattung der Fair Value ist hoch und die Refinanzierungsstruktur solide – wir müssen im laufenden Geschäftsjahr nur einen geringen Anteil unserer Verbindlichkeiten verlängern.“ Damit sieht der Vorstandsvorsitzende die Gesellschaft gut aufgestellt. „Zudem verfügen wir über einen hohen Bestand an liquiden Mitteln und deshalb über einen Spielraum für die Sicherung der bevorstehenden Anschlussfinanzierung sowie für selektive Investitionen.“

 

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