Geschäftsberichte

Brief an die Aktionäre

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir das positive Kapitalmarktumfeld genutzt und zur Finanzierung unseres Wachstumskurses zwei Kapitalmaßnahmen durchgeführt. Nach Begebung der Wandelanleihe im
Januar 2015 lag unser Schwerpunkt auf der wertschöpfenden Übernahme von Gesellschaftsanteilen der Minderheitsgesellschafter in Tochterunternehmen. Die Mittel aus der im Mai 2015 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden in eine neu erworbene Mehrheitsbeteiligung und bei gleichzeitigem Ausbau der Eigenkapitalquote des Konzerns in den sukzessiven Erwerb bisher anteilig in Tochterunternehmen gehaltener Immobilien in das direkte Alleineigentum investiert.

Das Ende Juli 2015 angekündigte und im Oktober 2015 veröffentlichte Umtauschangebot der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (DEMIRE) an alle Aktionäre der Gesellschaft wurde von Vorstand und Aufsichtsrat der Fair Value REIT-AG begrüßt und zur Annahme empfohlen. Es wurde von Aktionären angenommen, die über insgesamt 77,70 % der Stimmrechte an der Gesellschaft verfügten. Seit dem 21. Dezember 2015 ist die Fair Value REIT-AG folglich als Tochterunternehmen in den DEMIRE-Konzern eingebunden.

 

"Delivering value" - wertschöpfende Transaktionen

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir sieben Immobilien mit einem Gesamtverkaufspreis von 17,0 Mio. € veräußert. Hiervon waren die drei Objekte in Ahaus, Köln und Pinneberg mit einem Gesamtverkaufspreis von insgesamt rund 13,2 Mio. € bereits im Vorjahr notariell beurkundet worden. Bei den vier weiteren Objekten mit einem Gesamtverkaufspreis von 3,8 Mio. € handelte es sich um kleinere Bankfilialen aus dem Direktbesitz in den schleswig-holsteinischen Standorten Ellerbek, Leezen, Norderstedt und Quickborn. Diese Transaktionen generierten Veräußerungsgewinne vor Kosten von gewichtet rund 6 % der IFRS-Buchwerte per 31. Dezember 2014.

 

Die mehrheitliche Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds BBV 08 zur Jahresmitte 2015 ermöglichte die Konsolidierung eines weiteren Tochterunternehmens. Dieses hält zwei Handelsimmobilien in Querfurt und Zittau sowie eine Pflegeimmobilie in Radevormwald mit einer  Bewertung zum Erwerbszeitpunkt von insgesamt rund 36 Mio. € im Bestand. Im Rahmen der Erstkonsolidierung ermittelte sich ein ertragswirksamer Unterschiedsbetrag zwischen Kaufpreis der Beteiligung und den erworbenen anteiligen Vermögenswerten von 2,3 Mio. €. Die Pflegeimmobilie in Radevormwald wurde durch das Tochterunternehmen BBV 08 im März 2016 für 11,1 Mio. € veräußert; dies entspricht einem Mehrerlös von 1,2 Mio. € bzw. 12 % gegenüber dem Buchwert von 9,9 Mio. € zum Erwerbszeitpunkt der Beteiligung. Diese Wertentwicklung ist im Bewertungsergebnis 2015 enthalten.


Mit dem Direkterwerb eines innerstädtischen Grundstückes in Chemnitz zur Arrondierung bereits bestehender Investitionen am Standort haben wir einen Bewertungsgewinn von 0,6 Mio. € bzw. rund 54 % des Kaufpreises von 1,1 Mio. € erzielt.

 

Entsprechend unserer stragetischen Zielsetzung haben wir in 2015 fünf Immobilien in Dresden, Köln, Langenfeld, Neubrandenburg und Potsdam von drei Tochterunternehmen erworben und in den alleinigen Direktbesitz übernommen. Aus Konzernsicht hatte das zwar keine Auswirkungen, aber infolge dieser Transaktionen können im Laufe des Geschäftsjahres 2016 bereits zwei Tochterunternehmen aufgelöst werden, was zu Kosteneinsparungen führen wird. Aus diesen Transaktionen ergab sich nach Ankaufsnebenkosten ein nicht ergebniswirksamer Unterschiedsbetrag von rund 1,4 Mio. €.


Zudem haben wir im Geschäftsjahr 2015 Beteiligungen von annähernd 400 Minderheitsgesellschaftern in sechs Tochterunternehmen erworben. Hieraus ermittelten sich zum Bilanzstichtag ertragswirksame Unterschiedsbeträge von insgesamt 1,3 Mio. €.

Erfolgreiches Geschäftsjahr 2015

Der unterjährige Nettozuwachs des Portfolios hatte bereits positive Auswirkungen auf die Mieterträge des Konzerns, die mit 24,3 Mio. € den Vorjahreswert von 23,9 Mio. € um rund 2 % übertrafen. Das Nettovermietungsergebnis lag mit 17,7 Mio. € um 1 % über dem Vorjahreswert von 17,6 Mio. €.

 

Die allgemeinen Verwaltungskosten fielen mit 5,2 Mio. € um 2,3 Mio. € höher aus als im Vorjahr. Der Anstieg betraf hauptsächlich Rechts- und Beratungskosten, davon etwa die Hälfte solche im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot der DEMIRE. Die ertragswirksamen Unterschiedsbeträge aus den Beteiligungserwerben und der Saldo aus sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen kompensierten den Bewertungsverlust von insgesamt rund 2,8 Mio. € (Vorjahresverlust: 7,5 Mio. €) fast vollständig.


Somit übertraf das Betriebsergebnis von 12,3 Mio. € den Vorjahreswert von 5,9 Mio. € um mehr als das Doppelte. Die Nettozinsaufwendungen lagen mit 4,2 Mio. € im Wesentlichen tilgungsbedingt um 16 % unter dem Vorjahreswert von 5,0 Mio. €. Nach Abzug des auf die Minderheitsgesellschafter entfallenden Ergebnisanteils ergab sich ein Konzernüberschuss von 6,6 Mio. € nach einem geringfügigen Konzernfehlbetrag von 0,05 Mio. € im Vorjahr. Das entspricht einem Konzernüberschuss von 0,53€ je durchschnittlich in Umlauf befindlicher Aktie.

 

Das auf die Aktionäre der Fair Value REIT-AG entfallende Konzerneigenkapital zum 31. Dezember 2015 stieg infolge der Kapitalerhöhung auf 117,3 Mio. € und lag damit um 50 % über dem Vorjahreswert von 78,3 Mio. €. Das entspricht einem Nettovermögenswert je derzeit in Umlauf befindlicher Aktie von 8,36€ nach 8,39€ zum Vorjahresende. Unter Berücksichtigung der im Jahr 2015 vorgenommenen Dividendenzahlung für 2014 von 0,25€ je Aktie wurden damit die sich aus der Kapitalerhöhung ergebenden Verwässerungseffekte im abgelaufenen Geschäftsjahr mehr als kompensiert.


Die REIT-Eigenkapitalquote stieg zum Bilanzstichtag auf 59,6 % des Immobilienvermögens (Vorjahr:
49,2%) und lag damit deutlich über der gesetzlichen Vorgabe von mindestens 45 %.


Das um Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis bzw. FFO = Funds from Operations) lag mit 6,4 Mio. € um 2,0 Mio. € bzw. um 45 % über dem Vorjahreswert von 4,4 Mio. €. Das entspricht einem bereinigten Konzernüberschuss von 0,52€ je durchschnittlich in Umlauf befindlicher Aktie.


Damit verlief das abgelaufene Geschäftsjahr 2015 sehr erfreulich und weitgehend im Rahmen unserer Erwartungen. Wir werden der Hauptversammlung vorschlagen, die geplante Dividende von 0,25 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2015 bzw. rund 3,5 Mio. € auszuschütten. Dieser Dividendenvorschlag entspricht einer Ausschüttungsquote von 100 % des Bilanzgewinnes nach HGB und von 55 % der FFO von 6,4 Mio. €.

 

 

Ausblick 2016

Das gute wirtschaftliche Umfeld in Deutschland dürfte sich positiv auf die Flächennachfrage und damit auf die anstehenden Anschluss- und Neuvermietungen auswirken, die zu Jahresbeginn eine Gesamtfläche von rund 37.000 m² bzw. rund 11 % der Potenzialmieten repräsentieren. Seither konnten wir bereits rund 11.000 m² neu vermieten. Das entspricht gut 30% des flächen- und ertragsbezogenen Leerstandes und ist zugleich Beleg für die Qualität der Immobilien und für erfolgreiches Vermietungs- und Portfoliomanagement.


Für das Jahr 2016 rechnen wir auf Basis des Bestandsportfolios mit operativen Überschüssen (FFO) vor Minderheitsanteilen von rund 10,5 Mio. € bis 10,8 Mio. €. Ohne weitere Erhöhung unserer Direktbesitzquote im Konzern und damit einhergehender Reduzierung der Anteile der Minderheiten am Konzernergebnis rechnen wir in 2016 mit FFO nach Minderheitsanteilen in der Bandbreite von 6,2 Mio. € bis 6,5 Mio. €. Das entspricht FFO von 0,44€ bis 0,46 € je derzeit in Umlauf befindlicher Aktie. Die Zieldividende für das Jahr 2016 beträgt 0,25€ je derzeit in Umlauf befindlicher Aktie. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 54 % bis 57 % der FFO.

 

 

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