Brief an die Aktionäre
Auch im Geschäftsjahr 2014 haben wir unser Bestandsportfolio weiter optimiert und Immobilien veräußert, die nicht zum Kernbestand gehören. Als Folge der Objektveräußerungen lag das Nettovermietungsergebnis im Geschäftsjahr 2014 mit 17,6 Mio. € um 5,5 Mio. € unter dem Vorjahreswert, aber nur geringfügig unter dem Planwert von 17,8 Mio. €. Gleichzeitig konnten wir das Betriebsergebnis um 18 % auf 5,9 Mio. € nach 5,0 Mio. € ein Jahr zuvor steigern, da die Bewertungsverluste der Immobilien gegenüber dem Vorjahr
um 7,6 Mio. € zurückgingen und damit rund 54 Prozent unter dem Niveau von 2013 lagen.
Der saldierte Wertrückgang der Immobilien konzentrierte sich mit 7,4 Mio. € auf fünf Immobilien und bezog sich im Wesentlichen auf geplante Vermietungsaufwendungen bei drei Immobilien und zu einem geringeren Teil auf den Rückgang kontrahierter Mieten bei zwei Immobilien.
Wie erwartet konnten wir die Nettozinsaufwendungen deutlich reduzieren. Diese lagen mit 5,0 Mio. € um 61% unter dem Vorjahreswert. Nach Abzug des auf die Minderheitsgesellschafter entfallenden Ergebnisanteils ergab sich ein nahezu ausgeglichenes Ergebnis gegenüber einem Konzernfehlbetrag von 5,2 Mio. € im Vorjahr.
Das auf die Aktionäre der Fair Value REIT-AG entfallende Konzerneigenkapital zum 31. Dezember 2014 sank auf 78,3 Mio. € gegenüber 80,6 Mio. €. im Vorjahr. Das entspricht einem Nettovermögenswert je derzeit in Umlauf befindlicher Aktie von 8,39 € nach 8,65 € zum Vorjahresende. Der Rückgang folgt aus der im Jahr 2014 vorgenommenen Dividendenzahlung von 0,25 € je Aktie.
Die REIT-Eigenkapitalquote stieg zum Bilanzstichtag auf 49,2 % des Immobilienvermögens (Vorjahr 46,9%) und lag damit deutlich über der gesetzlichen Vorgabe von mindestens 45 %.
Das bereinigte Konzernergebnis (FFO = Funds from Operations) lag mit 4,4 Mio. € um 2,0 Mio. € unter dem Vorjahreswert von 6,4 Mio. €. Die Abweichungen begründen sich hauptsächlich mit den berichteten Veräußerungen nicht strategischer Immobilien.
Insgesamt verlief das abgelaufene Geschäftsjahr 2014 sehr positiv und weitgehend im Rahmen unserer Erwartungen. Wir werden daher der Hauptversammlung am 19. Mai 2015 vorschlagen, die geplante Dividende von 0,25 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2014 auszuschütten. Dieser Dividendenvorschlag entspricht einer Ausschüttungsquote von 100 % des Bilanzgewinnes nach HGB und von 53 % der FFO.
Neuordnung der Aktionärsstruktur beflügelt den Aktienkurs
Die im Dezember 2014 vollzogene Neuordnung der Groß-Aktionärsstruktur führte zu einem deutlichen Anstieg des Aktienkurses. Die Obotritia Capital KGaA hat über drei Tochtergesellschaften Aktienpakete erworben und hält derzeit rund 25,1 % Prozent der Stimmrechte der Fair Value REIT-AG. Wir haben mit der Obotritia Capital KGaA einen Ankerinvestor gewonnen, der unsere strategischen Ziele unterstützt.
FFO- und Dividendenprognose für 2015
Zu Beginn des Jahres 2015 haben wir vor diesem Hintergrund eine Wandelanleihe im Volumen von rund 8,5 Mio. € begeben, die im Freiverkehr (Quotation Board) der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet ist. Für uns bedeutet diese Kapitalmaßnahme weiteren finanziellen Spielraum für ein beschleunigtes Wachstum. Den Nettozufluss setzen wir bereits erfolgreich dafür ein, Beteiligungen an Tochterunternehmen auszubauen. Ergänzend planen wir, bisher indirekt gehaltene Immobilien in den Direktbesitz zu übernehmen. Dies stärkt das Konzern-Eigenkapital und erhöht aufgrund der Einsparung von Fondskosten die FFORendite je Aktie.
Für das Jahr 2015 rechnen wir unter Berücksichtigung des Nettozuflusses aus der Wandelanleihe mit operativen Überschüssen (FFO), die sich einer Bandbreite von 4,7 Mio. € bis 5,1 Mio. € bewegen werden. Bezogen auf die derzeit in Umlauf befindlichen Aktien entspricht dies einer Bandbreite von 0,50 € bis 0,55 € je Aktie. Gemessen am bilanziellen NAV je Aktie von 8,39 € zum 31. Dezember 2014 ermittelt sich daher eine voraussichtliche FFO-Rendite in der Bandbreite von rund 6,0 % bis 6,6 %.
Wir planen, diese Überschüsse zu mindestens 50 % als Dividende auszuschütten. Dies entspricht einer Dividende für 2015 in einer Bandbreite von 0,25 € bis 0,27 € je derzeit im Umlauf befindlicher Aktie.
Wir sehen im derzeitigen Marktumfeld gute Opportunitäten für nachhaltig erfolgreiche Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien. Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen und freuen uns, wenn Sie uns auf unserem Wachstumsweg weiter begleiten.
